El balcón que mató el jueves a un vecino en Florencio Varela deja al dueño sin la excusa del permiso municipal, y allí ninguna ordenanza manda revisar frentes

El jueves, cerca de las 19, Jorge Raúl Álvarez caminaba por la vereda de Pedro Morán al 65, en el barrio La Sirena, a un par de cuadras de su casa. Iba a comprar carne. El balcón del primer piso de un inmueble con un salón de eventos en la planta baja y una vivienda arriba se desprendió y cayó sobre él. Murió en el lugar.

La fiscalía caratuló la causa como homicidio culposo y ordenó pericias para saber en qué estado estaba la estructura. Una vecina contó a Crónica TV que el balcón «no tenía vigas, las varillas de hierro»: eso es lo que los peritos tendrán que confirmar o descartar. La pregunta que deja el caso, en cambio, vale para cualquier cuadra del país. Cuando un balcón se viene abajo, ¿quién responde?

Si un balcón cae a la vereda, responden el dueño y quien usa la casa, aunque tengan permiso municipal

El Código Civil y Comercial trata un balcón en mal estado como cualquier cosa que causa un daño por su «riesgo o vicio». Para esos casos fija una responsabilidad objetiva: la familia de la víctima no tiene que demostrar que alguien obró mal, le alcanza con probar que el daño vino de la cosa. [1] El artículo 1757 cierra, además, una salida habitual:

«No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.»

Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 1757

El artículo siguiente dice quiénes pagan: el dueño y el guardián, en forma concurrente. Guardián es quien usa, dirige y controla la cosa, o quien saca provecho de ella. [1] En un inmueble con un comercio abajo y una vivienda arriba, eso puede abarcar a más de una persona, y en este caso lo definirá la Justicia. Según cómo esté construido y organizado el edificio, se pueden sumar otros responsables:

• El consorcio: en un edificio de propiedad horizontal, la estructura de los balcones es una parte común, como las columnas y las vigas. [1]
• El constructor y los profesionales de la obra: responden incluso frente a terceros por los daños que vengan de no cumplir las normas de construcción, y frente al dueño cuando la falla compromete la solidez y aparece dentro de los diez años de recibida la obra. [1]
• El Estado: si se discute una falta de control municipal, el reclamo no se rige por el Código Civil sino por el derecho administrativo de cada provincia o municipio. [1]

La causa por homicidio culposo busca otra cosa: si alguien fue negligente

El expediente penal corre por otro carril. El artículo 84 del Código Penal castiga con prisión de uno a cinco años e inhabilitación especial de cinco a diez años a quien causa una muerte «por imprudencia, negligencia, impericia en su arte o profesión o inobservancia de los reglamentos o de los deberes a su cargo». [2] Acá ya no alcanza con que el balcón se haya caído: hay que probar que alguien hizo algo mal o dejó de hacer lo que debía.

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Por eso las pericias pesan tanto. Un balcón levantado sin hierros suficientes apunta a quien lo construyó o lo mandó construir; uno bien hecho pero carcomido por años de filtraciones apunta al mantenimiento. Y si la obra no tenía permiso, la Municipalidad de Florencio Varela ya lo deja escrito en las notas que exige en los planos: «el único responsable por vicios ocultos y/o ruina total o parcial de la obra sin permiso es el propietario». [3]

En Florencio Varela ninguna ordenanza obliga a revisar los balcones, como sí pasa en la Ciudad

La Radio Pública revisó el buscador oficial de ordenanzas de la Municipalidad de Florencio Varela. La palabra «fachada» devuelve cinco normas, y las cinco tratan de cercos y veredas; «balcón» solo trae calles y contratos que no vienen al caso, y «derrumbe», ningún resultado. [4] No aparece ninguna obligación de que un profesional revise un frente cada cierto tiempo. El código de edificación del partido, la otra norma que podría fijarlo, no está publicado en el sitio municipal.

En la Ciudad de Buenos Aires, en cambio, el Código de Edificación obliga a los propietarios a presentar un certificado de conservación de fachada firmado por un profesional matriculado, y los balcones encabezan la lista de lo que hay que revisar, junto con barandas, cornisas y revestimientos. La frecuencia depende de la antigüedad: cada 15 años en un edificio de 15 a 25 años, cada 4 cuando pasa los 70. [5] Quedan afuera las construcciones bajas o retiradas de la línea municipal, salvo que tengan salientes sobre la vereda. Un balcón que vuela sobre la vereda no entra en esa excepción.

Mar del Plata tiene su propia regla desde 1999: un informe técnico firmado por un profesional y visado por su colegio, cada tres años. Si el municipio detecta riesgo, intima a reparar en hasta diez días corridos y, si el dueño no lo hace, encarga los trabajos a su costa. [6] Pero solo alcanza a los edificios de más de 9 metros de altura y más de 10 años.

Ni siquiera el sistema porteño mira seguido a los edificios más nuevos. Con la tabla del Código, un edificio que cumple cada vencimiento presenta seis certificados entre los 15 y los 70 años: a los 15, 30, 42, 52, 61 y 66. Entre el primero y el segundo pasan 15 años sin revisión obligatoria, y lo que se deteriora en ese lapso queda a la vista del dueño y de los vecinos.

Hierro oxidado y grietas en la unión con la pared: las señales de un balcón en riesgo

La falla más común se ve desde la vereda. El arquitecto Guillermo Rubén García, director de la carrera de Arquitectura de la Universidad Católica de La Plata (UCALP), explica que la humedad hace que el hierro del hormigón armado aumente de volumen y rompa el hormigón desde adentro. Ese «descascaramiento» y las manchas de óxido indican que la armadura empezó a degradarse y que pierde capacidad de carga «de forma acelerada». [7]

Qué mirar en un balcón, según la guía de la UCALP

• La base: hormigón descascarado que deja a la vista hierros oxidados.
• La unión con la pared: una grieta a lo largo del encuentro entre el piso del balcón y la fachada puede indicar una falla de anclaje.
• El agua: charcos que no escurren o manchas blancas muestran que falló la impermeabilización.
• El peso: macetas, tierra o agua acumulada pueden superar lo que soporta un entrepiso común, unos 200 kilos por metro cuadrado.

No todas las grietas avisan lo mismo. La guía separa las fisuras superficiales de las grietas profundas, de más de 3 a 5 milímetros, que suelen delatar asentamientos del suelo, y aclara que la mirada del vecino no reemplaza el informe técnico de un profesional matriculado. [7]

Qué hacer si ves un balcón así en tu cuadra

Reparar a tiempo es, sobre todo, mano de obra: la parte del costo de construir que más subió en el último año en el Gran Buenos Aires, un 38,7% según el índice del INDEC, como contamos al calcular cuánto cuesta hoy levantar una casa.

1. No pases por debajo ni dejes el auto estacionado bajo el balcón: cruzá de vereda.
2. Si ya cayó material o ves un riesgo inmediato, llamá al 911. En Florencio Varela, los Bomberos Voluntarios atienden en el 4255-2022 y la línea gratuita municipal es el 0800-999-1234. [4]
3. Avisá al dueño o al administrador del edificio: la guía de la UCALP aconseja vallar la zona y llamar de inmediato a un ingeniero o un arquitecto. [7]
4. Si el balcón es tuyo, pedí un informe técnico a un profesional matriculado antes de reparar: la ley te hace responder por el daño aunque tengas permiso municipal. [1]