Construir una casa de 85 m² ya cuesta unos $232 millones: por qué el m² está 59% más caro en dólares que el promedio de 15 años

Para una familia que tiene el terreno y sueña con levantar su casa, la primera pregunta es siempre la misma: ¿cuánto sale el metro cuadrado? En septiembre, construir una vivienda en planta baja con el sistema tradicional costó $2.730.298 por m², según el relevamiento mensual de la Revista Cifras, que toma como referencia la región centro y litoral del país. [4] Con ese valor, una casa de 85 m² como la del modelo de la revista requiere unos $232 millones de obra, alrededor de US$149.500 al dólar libre. [4] [7]

La cuenta se mueve rápido. Solo en septiembre, el m² subió 3,13%: para esa misma casa, son unos $7 millones más en un mes. [4] Y medido en dólares el panorama es todavía más exigente. Un informe de la sociedad de Bolsa Cohen, basado en el índice de la Cámara Argentina de la Construcción para el Gran Buenos Aires, calcula que construir cuesta hoy 59% más en dólares que el promedio de los últimos 15 años, el nivel más alto de toda la serie. [1]

El precio del m² depende de quién lo mida y de qué obra se trate

No existe un único precio oficial del metro cuadrado. Cada relevamiento valoriza un modelo de obra distinto, en una región distinta, y por eso los números no se suman ni se reemplazan entre sí. Los cuatro que más se siguen dieron estos resultados para septiembre: [2] [3] [4] [5]

Los dos primeros publican un precio en pesos por metro cuadrado. La Cámara Argentina de la Construcción y el INDEC, en cambio, elaboran índices: no dicen cuánto cuesta el m², sino cuánto varía el costo de una obra tipo de un mes a otro. Son la referencia para actualizar presupuestos y contratos, y es sobre el índice de la Cámara que Cohen hizo su comparación en dólares. [1] [3]

La Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO) también muestra el salto en moneda dura: su metro cuadrado llegó a US$1.593,61 en septiembre, con una suba de 6,3% en dólares en un solo mes, más del doble de lo que subió en pesos. [5]

Qué quiere decir que construir cueste 59% más en dólares

El 59% no es lo que aumentó la construcción en el último año. Es la distancia entre el costo actual en dólares y su promedio de los últimos 15 años: por cada US$100 que costaba en promedio construir, hoy se pagan US$159. [1]

La explicación está en la carrera entre los precios y el dólar. Según Cohen, hasta 2024 el costo de la construcción creció por debajo de la devaluación: el dólar subía más rápido que los ladrillos y los salarios, y la obra se abarataba para quien tenía ahorros en moneda extranjera. Desde 2024 ocurre lo contrario: los costos en pesos suben por encima del tipo de cambio, y cada dólar alcanza para menos metros. [1] Para la familia que ahorró en dólares pensando en construir, ese cambio es el corazón del problema.

No todos los especialistas leen igual el récord. En septiembre, el presidente de APYMECO, Nicolás Marín, sostuvo que, medido en moneda dura constante, es decir, descontando la inflación de Estados Unidos, el costo «no presenta un valor particularmente elevado, sino que se ubica en torno a sus promedios históricos». [6] Son dos varas distintas: Marín corrige el dólar por la pérdida de poder de compra que también tiene con los años; Cohen compara el costo actual con su promedio de los últimos 15 años.

La mano de obra, la parte del presupuesto que más empuja

Dentro del costo, no todo sube al mismo ritmo. En el Gran Buenos Aires, el índice del INDEC muestra que en los últimos doce meses la mano de obra aumentó 38,7%, contra 22,8% de los materiales y 33,6% de los gastos generales. [2] La diferencia pesa: la mano de obra explica el 45,6% del índice y los materiales, el 46%. En septiembre, además, el índice incorporó el nuevo acuerdo salarial de la UOCRA, homologado el 29 de ese mes. [2]

Cohen explica esa dinámica por las paritarias: los salarios del sector se ajustan en línea con la inflación, que se traslada a los costos de obra con uno o dos meses de rezago. Los materiales, en cambio, responden más al tipo de cambio y, en algunos casos, a los precios internacionales. [1] Con un dólar que se movió menos que los precios, la mano de obra quedó como el motor principal del encarecimiento.

Eso no significa que los materiales estén quietos. En septiembre, la Cámara Argentina de la Construcción registró una suba mensual de 3,5% en materiales, por encima del 1,7% de la mano de obra, aunque en lo que va del año la mano de obra acumula 36,6% y los materiales, 20,5%. [3] En la lista del INDEC, los vidrios subieron 4,6% en el mes y los artefactos a gas y los cables, 2,9%, mientras que el hierro apenas se movió 0,4% y las mesadas de granito bajaron 0,7%. [2] APYMECO, por su parte, ubicó las mayores subas de septiembre en las instalaciones: artefactos sanitarios (12,57%), griferías (8%) y termotanques (5,02%). [5]

Lo que el precio del m² no incluye

Para armar un presupuesto real, el valor del metro cuadrado es solo el punto de partida. El INDEC aclara que su cálculo no incluye el terreno, los derechos de construcción, los honorarios profesionales de proyecto y dirección, los gastos de administración, el IVA, los gastos financieros ni la ganancia de la empresa constructora. [2] Cada uno de esos rubros se suma a la cuenta final de una familia y varía según el municipio, el profesional y la forma de contratar la obra.

El tamaño también cambia el número. El modelo de vivienda unifamiliar del INDEC, una casa en una planta entre medianeras con 80,80 m² cubiertos, tuvo en septiembre una suba de 1,5%, igual que el índice general. [2] Es una referencia útil para seguir la tendencia del Gran Buenos Aires, aunque el organismo no publica su precio en pesos.

Un sector caro y todavía sin ritmo

El encarecimiento llega en un momento de poca actividad. El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción del INDEC cayó 4,4% interanual en agosto, y el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC) contó 352.511 puestos registrados en julio, unos 4.000 menos que en junio. [8] La señal más positiva llegó en septiembre: los despachos de cemento crecieron casi 18% frente a agosto y 4,5% en un año. [1]

Cohen advierte que el cemento suele anticipar la dirección de la actividad, porque entre 2021 y 2026 ambas series se movieron en el mismo sentido en el 75% de los meses, aunque no en la misma magnitud. Y agrega una consecuencia directa para quien piensa en construir: más obras también significan más demanda de materiales y de mano de obra, lo que puede volver a presionar sobre los costos. [1]

Por eso, para quien junta plata para una obra, Cohen sostiene que dolarizarse o ajustar los ahorros solo por inflación no alcanza: el costo de construir se movió entre el dólar y la inflación en los dos períodos analizados, y conviene seguir al propio índice. La cartera que propone la firma combina 85% de instrumentos en pesos, en su mayoría ajustados por inflación (CER) y una parte a tasa fija, con un bono en dólares, el GD30, para acompañar al tipo de cambio. [1]